Всё о перекредитовании ипотеки

Ипотека предполагает взятие в кредит огромной суммы на длительный срок, а значит, и проценты переплаты будут составлять внушительную сумму. Перекредитование ипотеки – это реальный шанс платить меньший процент по кредиту. Суть его состоит в получении нового кредита на погашение существующего под меньший процент. Но необходимо обратить внимание на тот факт, что данная услуга – рефинансирование или перекредитование — становится реально экономически выгодной, если разница кредитных ставок составляет не менее двух – трёх процентов. Меньший процент, конечно, тоже является выгодой, но ведь сама процедура переоформления кредита предполагает расходы, которые на выходе могут сравниться с суммой процентов по первично взятому займу. Так как же грамотно подойти к этому вопросу и извлечь максимальную выгоду?

Пункт первый – валюта. Первым на что стоит обратить внимание является валюта, в которой осуществляются все выплаты. Об этом не стоит забывать при любом займе. Оптимальным вариантом станет та валюта, в которой человек получает заработную плату. Многие не обращают на это должного внимания и в результате оказываются в состоянии постоянного напряжения, ведь курс доллара и евро в центральном банке обычно выше на 0,5%, а в кризисные периоды и вовсе платёж ежемесячно по ипотеке увеличивается в разы пропорционально «скачущему» курсу валют.

Пункт второй – выбор банка. Начальным этапом рефинансирования обычно является выбор банка, в котором доступна опция перекредитования. Далеко не во всех структурах она предусмотрена, но в силу всё большей популяризации распространяется достаточно быстро. Когда человек определился с новым банком, подал в него соответствующую заявку и получил одобрения, он смело возвращается в банк, в котором всё ещё существует его ипотека и просит его о перекредитовании. Далее ситуация может иметь два пути развития:
1. Банк осуществляет передачу ипотеки в новоизбранный.
2. Банк может предложить заёмщику осуществить её непосредственно у себя, без привлечения другого банкового учреждения. Зачастую реализуется именно этот вариант, ведь руководство понимает, что теряет дополнительный доход.

Поэтому можно сделать вывод о том, что не стоит торопиться менять кредитора. Попробуйте договориться о перекредитовании на месте. Ведь не только руководство получит выгоду, но и сам заёмщик:
• Автоматически отпадает головная боль в решении ряда вопросов: переоценка объекта, оформление новой страховки. Всё это отнимает время и деньги.
• Для оценки наиболее выгодной ставки (а мы помним, что в связи с новыми расходами разница должна быть не менее 2 – 3 процентов), потребуются услуги брокера, которые также повлекут дополнительные траты.
Таким образом, мы приходим к наиболее выгодному перекредитованию – в своём банке. И тогда устроит разница в процентной ставке даже в 1,5%.

Пункт третий – размер процентной ставки. На него окажет прямое влияние рыночная стоимость недвижимости, под которую взята ссуда, на момент перекредитования. Если цена на закладываемый объект значительно возросла, то можно смело рассчитывать на хорошее снижение процента. В обратном случае, при падении стоимости на залог, процент может значительно не снизиться и тогда стоит вообще задуматься о целесообразности всей процедуры.

Пункт четвёртый – комиссии. В любом кредитном договоре могут быть вписаны дополнительные пункты расходов, а именно:
• Комиссия на открытие ссудного счета;
• Единовременная комиссия на выдачу ипотечных средств. По сути, является аналогом предыдущей, но многие финансовые учреждения умудряются их сочетать;
• Страховка объекта залога по ипотеке каждый год;
• Страховка трудоспособности и жизни человека;
• Комиссия за досрочное закрытие ипотеки.
Таковы «скрытые» платежи, о существовании которых обязательно должен знать каждый, но, к сожалению, очень часто они проходят «мимо ушей» и не обговариваются должным образом. А ведь при некоторых обстоятельствах они могут составлять от пяти до десяти процентов от всей суммы ипотеки. По словам экспертов, разница в процентах при перекредитовании должна окупать эти затраты не более чем за год – два.

Пункт пятый – схемы переоформления залога. Этот вопрос актуален при переходе в новый банк. Как известно, при погашении новым банком кредита по ипотеке в предыдущем закладываемое имущество должно перейти к нему. Для избегания проведений мошеннических операций существует две схемы переоформления:
1) «Первый» банк даёт добро на включение во вторую очередь кредитования «второго» банка. После погашения ипотеки в первом, он отказывается от любых прав по кредитованию. Но зачастую эта схема не работает, так как мало банков добровольно отдают своих клиентов другим, тогда прибегают ко второй схеме, менее выгодной.
2) От момента получения средств в «втором» банке до переоформления залога страховкой гарантирует безопасное рефинансирование страховка титула собственности или же требуется привлечение третьего – юридического — лица, оформляющего договор имущественного поручительства. Невыгодность такой ситуации состоит в дополнительных тратах, которые порой достигают двух (!!!) процентов рыночной стоимости закладываемого объекта.
Вот такие подводные камни могут ожидать желающих рефинансировать ипотеку.