В какой валюте лучше брать ипотечный кредит?

Эта статья адресована главным образом для тех, кто решил взять кредит в банке, и задался непростым вопросом: в какой валюте надо его брать? Следует сразу сделать замечание о том, что этот вопрос особенно важен для ипотечных кредитов, т.к. они наиболее долгосрочные. Поэтому, дальше будет рассматриваться именно этот вид займов. Но изложенный метод расчёта можно применить и к любой другой программе кредитования.
Наконец-то вы решились приобрести для себя недвижимость – собственный дом или квартиру. Но своих личных денег на это не хватает, и вы решились взять их в долг у банка. Просмотрев предложения разных банков, вы выбрали для себя ипотечную программу и начинаете её детально изучать. Важнейшим показателем этой разновидности кредита является его процентная ставка, которая, в свою очередь, будет зависеть от выбранной вами валюты кредитования.

Для наглядного примера рассмотрим действующие средние процентные ставки по ипотечным кредитам ведущих банков России (ставки годовые, кредитный срок – максимальный):
для рублёвого кредита – 14%;
для инвалютного кредита (доллар/евро) – 12%.

Разница в 2% кажется незначительной, но посмотрим на неё под несколько другим углом зрения. Рублёвая ставка превышает инвалютную на 16,6%. Это элементарно вычисляется: 14/12×100%=116,6%. За многие годы погашения ипотечного кредита эта разница составит довольно солидную сумму.

Но с другой стороны, финансовый кризис, который приключился в 2008 году, обесценил национальную валюту, по меньшей мере, в 1,5 раза. Соответственно, доходы населения упали, и выплаты по валютным кредитам автоматически возросли на эту разницу. Что в таком случае предпринять, какое решение будет правильным?

Вопрос непростой, т.к. в случае ипотечного кредита очень сложно и проблематично спрогнозировать и просчитать многочисленные, оказывающие влияние на курсы валют, факторы. Ведь речь идёт о многолетнем сроке погашения займа. Но всё-таки, это надо пытаться сделать.

В самом начале необходимо определиться с размером кредита и вычислить общую сумму переплаты за весь предполагаемый период выплаты ипотеки. Провести соответствующие расчёты по каждому виду валюты: национальной (рубли) и долларам США. Банки могут предоставлять ипотечные займы и в других валютах (евро, британских фунтах стерлингов, швейцарских франках), но их лучше не использовать, по причине больших колебаний курса.

Приступим к конкретному расчёту. Допустим, сумма ипотечного кредита составляет 200 000 условных денежных единиц. Подсчитаем, сколько придётся заплатить банку по процентам за время погашения кредита.

Расчёты проведены для двух процентных ставок, на разные сроки ипотеки и схемы погашения (стандартная, аннуитетная). При расчётах применялся ипотечный калькулятор, размещённый на сайте одного из ведущих российских банков.

Годовая процентная ставка 12%, стандартная схема погашения:

5 лет: 61000
10 лет: 121000
15 лет: 181000
20 лет: 241000
30 лет: 361000

Та же ставка, аннуитетная схема погашения:

5 лет: 66934
10 лет: 144330
15 лет: 232060
20 лет: 328520
30 лет: 540600

Годовая процентная ставка 14%, стандартная схема погашения:

5 лет: 71166
10 лет: 141166
15 лет: 211166
20 лет: 281166
30 лет: 421166

Та же ставка, аннуитетная схема погашения:

5 лет: 79220
10 лет: 172640
15 лет: 279426
20 лет: 396890
30 лет: 653108

А дальше проводим сравнение в переплатах по разным процентным ставкам (соответственно и разным валютам). В расчётах учитываем возможное падение курса национальной валюты к курсу доллара.

Рассмотрим вариант полной уплаты по 5-ти летнему ипотечному кредиту по стандартной схеме погашения (ставка 14% – рубли, ставка 12% – доллары). Разница в переплате составит 10166 денежные единицы или 16,6%. Если прогнозы говорят о том, что за предстоящие 5 лет обесценивание рубля по отношению к доллару превысит 16,6%, то в таком случае выгоднее взять ипотечный займ в рублях.

Проанализируем ещё вариант ипотечного кредита с 10-ти летним сроком погашения по аннуитетной схеме. Разница переплат будет 28310 денежные единицы или 19,6%. Если по долгосрочным прогнозам обесценивание рубля по отношению к доллару за этот срок ожидается меньше, чем на 19,6%, то в таком случае выгоднее взять ипотечный кредит в долларах.

Выбрав свои кредитные условия, и проведя собственный прогностический анализ по изменению валютных курсов, можно определиться в какой валюте целесообразнее взять ипотечный кредит.

В долгосрочном прогнозировании изменений валютных курсов не стоит особенно полагаться на прогнозы финансовых аналитиков, т.к. они не могут всего предусмотреть и мнения разных специалистов могут не совпадать.

Конечно, предложенный метод для нахождения оптимальной валюты ипотечного кредита грубый и приблизительный. Но, тем не менее, он всё же вполне подойдёт для тех заёмщиков, у кого доходы поступают в национальной валюте. Это и понятно – в случае обвала нацвалюты, они пострадают в первую очередь. А те, к которым деньги поступают в долларах, могут со значительно большей уверенностью взять ипотечный кредит в долларах, т.к. они в определённой мере уже защищены от рисков девальвации национальной валюты.