Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования бизнеса

Не все предприниматели сегодня владеют собственными помещениями. Большая часть из них берет их в аренду, а это не всегда бывает выгодно для предприятия, так как высокие арендные платежи тормозят развитие бизнеса. Выход из такой ситуации предлагают банки. Коммерческая ипотека, выдаваемая ими, позволяет приобрести различные здания, сооружения и даже земельные участки в кредит.

В чем ее суть

По бизнес-ипотеке в кредит можно приобрести только нежилые помещения. При этом в качестве залога выступает сама приобретенная недвижимость. Можно предоставить и дополнительный залог. Это могут быть производственное оборудование, транспортные средства, личная собственность заемщика.

Коммерческая ипотека во многом схожа с обычной жилищной ипотекой. Здесь также положено внесение первоначального взноса, оценка приобретаемой недвижимости и обязательное ее страхование.

Однако имеются и некоторые отличия. Например, небольшой срок кредитования. Если при ипотеке жилья кредит может быть выдан на длительное время, даже до 30 лет, то срок по коммерческой ипотеке не превышает обычно десяти лет. Хотя редко какие банки предоставляют и это время. Наиболее оптимальным является пять лет.

Первый взнос колеблется в широких диапазонах: от 15% до 45% от стоимости недвижимости и зависит от условий банка. Процентная ставка обычно довольно высока, от 12 до 17 процентов. Ее, как правило, устанавливает банк для каждого заемщика индивидуально, исходя из оценки его кредитоспособности.

Какие документы необходимо предоставить?

Каждый банк вправе сам определять пакет необходимых документов, но есть перечень основных, которые требуются во всех финансовых учреждениях (банках):

- паспорт учредителя компании (если их несколько, значит паспорта всех учредителей);
- свидетельства о регистрации и о налоговом учете предприятия;
- справки о наличии у компании в банке расчетного счета и активов, находящихся в
собственности у заемщика;
- финансовая отчетность предприятия;
- документы о страховании.

Также заемщику необходимо будет заполнить анкету-заявление о выдаче кредита с указанием цели кредитования.

Варианты получения ипотеки

Принцип оформления бизнес-ипотеки в корне отличается от жилищной. На сегодняшний день существует несколько вариантов заключения сделки, но при этом все они проводятся согласно действующего законодательства.

І. Оформление договора купли-продажи

Эта схема считается самой длительной и сложной. Согласно этого варианта, покупатель передает часть денег за недвижимость непосредственно продавцу.Также ему предоставляются банком определенные гарантии на выплату оставшихся средств. Затем происходит регистрация прав собственности на нового собственника. Следующим шагом регистрируется залог, после чего происходит выдача кредитных средств банком, которые заемщик перечисляет продавцу.

II. Предварительный договор

Согласно его, покупатель оплачивает часть стоимости недвижимости продавцу, а на остальную часть он получает обязательства от банка. Затем регистрируется на банк залог и происходит оформление на покупателя недвижимости. Продавцу сразу же отдается оставшаяся сумма и завершается регистрация прав собственности.

III. Выкуп юридического лица

Исходя из названия видно, что основу этой схемы составляет создание «компании-пустышки», на которую и оформляется приобретаемая недвижимость. Затем покупатель постепенно производит выкуп акций этой компании, проводя таким образом процесс выплаты кредита. После выкупа всех акций он становится владельцем компании и соответственно хозяином недвижимости.

IV. Оформление на физлицо

Этот способ не очень распространен, но все-таки имеет место быть. За ипотекой обращается не компания, как таковая, а частное лицо – владелец бизнеса. Банком проводится тщательный анализ его кредитоспособности и состояние активов. Затем физлицо получает необходимый кредит, по которому и приобретает нужную недвижимость с коммерческой целью.

Перспективы развития

Во всем мире ипотека коммерческой недвижимости успешно и стремительно развивается. Но такая ипотека в России пока в основном доступна крупным предприятиям. Малый бизнес сегодня еще не всегда располагает достаточным залоговым обеспечением. А согласно законодательству, по которому и осуществляется оформление ипотеки, компании не могут заложить имущество, пока не подписан договор купли-продажи. Получается, сначала необходимо приобрести недвижимость и лишь потом использовать ее в качестве залога. Но как можно купить недвижимость, если денег нет. Получается замкнутый круг.

Однако прогнозы специалистов более чем оптимистичны. Они считают, что в скором времени бизнес-ипотека станет доступной для всех представителей бизнеса и будет является успешной и выгодной инвестицией.

А ее преимущества очевидны уже сегодня. С помощью собственных помещений и площадей можно значительно расширить производство. Также компании смогут сэкономить на арендных платежах, а, сдавая свободные площади еще и заработать значительные суммы, тем более что в последнее время возрос спрос на торговые и офисные помещения.

По мнению экспертов, ипотечное кредитование коммерческой недвижимости необходимо как для банковской сферы, так и для успешного развития малого бизнеса и частного предпринимательства.