Образовался долг по ипотеке – как выйти из трудной ситуации?

Если вы оказались в сложной жизненной ситуации, когда не осталось денежных средств для выплат по ипотеке, то прямая угроза нависнет над вашей недвижимостью. А ведь это не только место вашего проживания, но ещё и залоговое имущество кредитора. А в договоре ипотечного кредитования совершенно чётко и недвусмысленно записано, что в случае невыплаты ипотечного займа кредитор имеет право по решению суда продать предмет залога, и за счёт вырученных денежных средств вернуть задолженность. В отличие от потребительских займов, в ипотечном кредитовании фигурируют крупные суммы. Это всегда надо иметь в виду, не занимать выжидательную позицию и не стремится избегать встреч с кредитором.

В разряд банковских должников могут переходить и те заёмщики, которые аккуратно, ежемесячно вносят платежи. Банки могут требовать досрочной выплаты всей оставшейся суммы долга, если они обнаружат, что заёмщик допустил отклонение от условий договора в отношении залогового жилища. К подобным нарушениям могут относиться:

• сдача в аренду;
• перевод из жилого фонда в нежилой;
• самовольная перепланировка.

Этот список может быть продолжен, всё зависит от конкретного договора. Если у вас появился долг, или есть риск, что банк может потребовать погасить кредит досрочно, то вам необходимо предпринять ряд действий. В первую очередь известить банк о возникновении определённых проблем. Не следует откладывать посещение банка, будет хуже, если кредитор узнает о ваших форс-мажорных обстоятельствах не от вас. Посещение банка позволит прояснить многие тревожные моменты, но не надо ждать, что тяжёлый пресс сразу же спадёт.

Беседуя со своим кредитором, необходимо придерживаться определённых правил техники безопасности. Нельзя упоминать в разговоре с представителем банка следующие моменты:
1. Ваше жильё, объект ипотеки, это единственное место проживания для вас и ваших родственников. Нельзя ни на секунду забывать о том, что это для вас потерять единственное жильё – трагедия, а для банка – средство взыскать с вас долг. Подобный факт является добавочным козырем в руках кредитора для того, чтобы воздействовать на ваше слабое место. Он не станет проявлять к вам сочувствия, а постарается энергично, хотя и в рамках закона, вытянуть с вас причитающиеся ему деньги. Известно много примеров, когда кредитор или коллектор на словах обещают войти в положение должника и даже оказать ему помощь, но на деле всё делают наоборот.

2. О новых изменениях в состоянии ипотечного жилья – переводе в нежилой фонд, сдачу в аренду, неузаконенной перепланировке. Получив такое известие, кредитор может в одностороннем порядке расторгнуть с вами договор.

3. О наличии ценного имущества – дачи, автомобиля, гаража, земельного участка и др. Если имущество зарегистрировано на других людей, банку об этом знать всё равно ни к чему. Банк не имеет права наложить арест на ваше имущество, однако полученные сведения будут ему служить против вас и могут изрядно подпортить вам нервы.

4. Если вам придётся вести разговор с представителем коллекторского агентства, то не надо сообщать им рабочий номер своего телефона, телефоны своих родных и близких.

5. О возможных изменениях в своём финансовом состоянии. Необходимо держать втайне от кредитора сведения о будущих денежных поступлениях от продажи автомобиля или дачи, крупных гонорарах и т.п. Для банка это всегда будет в арсенале возможных средств воздействия на своего заёмщика. Поэтому, если вы попросите отсрочку кредита на 2 – 3 месяца, до того времени, как получите деньги, то наверняка никакой отсрочки вам не дадут.

Между ипотечным долгом и долгом по обычному потребительскому кредиту имеется существенное различие. Потребительский кредит и кредит по пластиковой карте не имеют, как правило, предмета обеспечения долговых обязательств. У банка довольно высокая вероятность не получить оплату по выданному потребительскому кредиту. Среди возможных причин могут значиться:
• отъезд заёмщика в неизвестном направлении;
• разорение и полная юридическая неплатежеспособность должника;
• заёмщик попал в МЛС, т.е. в тюрьму;
• переоформление должником своих активов на других лиц.

В подобном случае взыскать долг очень проблематично. А вот об ипотеке этого не скажешь, там очень просто вернуть долг. В этом случае кредитор обращается в суд, суд выносит постановление об аресте залоговой недвижимости. В дальнейшем квартира (или дом) продаётся, а вырученные деньги идут на погашение долга. Заёмщику надо помнить об одном: чем больше времени пройдёт от момента появления задолженности до момента её устранения, тем больше будет у него издержек и других неприятностей.

В банке заёмщику будут объяснять, что взыскание с него долга через суд, с последующей продажей его жилья, обернётся для него потерей значительных финансовых выгод. Когда будет продано с торгов его залоговое жилище, то деньги от продажи пойдут в первую очередь на возмещение:
• основного долга;
• штрафных процентов и пени;
• прочих издержек банка, относящихся к взысканию и продаже залога.

Оставшаяся разница от суммы продажи жилья и погашенного долга перейдёт к бывшему должнику. Но так бывает не всегда. Возможен вариант, когда заёмщик ещё и останется должным банку.
Существуют ли какие-нибудь способы сбросить тяжесть ипотечного долга? Да, существуют. Далее они описаны.

1. Срок кредита продлевается
Банки готовы пойти на продление кредитного срока в том случае, если срок ранее полученного кредита был меньше максимально возможного, и при этом заёмщик в состоянии погасить половину оставшегося долга. Поскольку срок кредитования увеличится, а сумма основного долга уменьшится наполовину, то ежемесячный платёж значительно сократится. Серьёзный недостаток этого варианта – необходимость найти крупную сумму денег для разового платежа. Мало у кого так получится.

2. Переуступка права на залог третьим лицам
Необходимо сообщить банку о своей неплатёжеспособности и попросить о переуступке своих долговых обязательств по кредиту третьему лицу. При положительном исходе результатов проверки кандидатуры нового заёмщика, просьба о переуступке будет разрешена. Основная трудность этого способа – наличие человека, согласного взять на себя чужой долг.

3. Перекредитование в другом банке
Перекредитование состоит в том, что заёмщик получает новый ипотечный кредит наличными в другом банке, который идёт на погашение предыдущего ипотечного кредита. Для реализации всего этого заёмщику крайне необходима помощь квалифицированного специалиста банковской сферы, который помог бы выбрать подходящую ипотечную программу. Получив новый ипотечный кредит, заёмщик погашает весь свой долг перед первым банком и становится должником второго банка. К новому банку переходит право залога на то же самое жильё, которое было в залоге у предыдущего банка. Проценты при перекредитовании выше, чем при первом ипотечном кредите. К тому же в теперешней непростой экономической обстановке оформить перекредитование довольно сложно.

Перекредитование может оказаться выгодным в том случае, если ипотечный кредит был оформлен 4 – 5 лет назад. За это время произошло снижение ставок по данной разновидности кредитов. Кредит по программе перекредитования выдаётся на срок 1 – 30 лет, но с оговоркой – не меньше срока, остававшегося до погашения прежнего кредита. За оказание услуги рефинансирования банки берут комиссию. Заёмщик оплачивает расходы на перерегистрацию залога. Время перерегистрации составляет 1 – 2 месяца.

4. Продажа предмета залога
Банки начинают выдвигать свои требования о погашении долга не сразу, а как минимум через 3 месяца с момента появления задолженности. И если после этого в течение 1-го месяца долг не будет ликвидирован, банк обратится в суд с заявлением о погашении долга за счёт продажи залоговой недвижимости. Всё это время должника будут беспокоить коллекторы – приходить домой и на работу, постоянно звонить по телефону. От момента обращения банка в суд до продажи недвижимости может пройти от 3 – 4 месяцев до полутора лет, а иногда и значительно дольше (если недвижимость неликвидная). По истечении этого времени в сумму долга будут входить, помимо основных процентов, штрафы и неустойки.

Чтобы сократить срок погашения долга и избежать судебной волокиты, банк предложит заёмщику продать закладную квартиру и на вырученные деньги расплатиться с ним. Для этого кредитор даёт разрешение заёмщику на продажу квартиры. Поскольку поиски покупателя идут как со стороны покупателя, так и со стороны банка (с привлечением агентств недвижимости), то обычно он находится относительно быстро. Этому способствует и то обстоятельство, что этот же банк предлагает будущему покупателю оформить ипотечный кредит на покупку этой квартиры.

Однако этот вариант будет подходящим при соблюдении одного условия – деньги от продажи жилья покроют долг по ипотеке со всеми штрафами и неустойками. Но если квартира понизилась в цене и её продажа не позволит полностью рассчитаться с банком, то её продажа не будет иметь смысла, заёмщик может оказаться бездомным.