Подводные камни ипотечных кредитов

Рынок ипотечного кредитования в России пестрит специальными программами и акционными условиями для своих заёмщиков, но всё равно люди не спешат обращаться в банк. Это связано не только с большими суммами платежей в месяц, а также длительными сроками кредитования, некоторые нюансы ипотечных сделок не внушают доверия россиянам.

Заёмщик, который выбрал кредитную программу, собрал первоначальный взнос по займу, а также согласовал ипотеку в банке, считает, что все трудности позади. Но и в процессе оформления кредита, а также последующего его обслуживания клиент может столкнуться с такими вопросами как дополнительные затраты, проблема поиска недвижимости, возможность досрочного погашения кредита, а также трудность в оформлении собственности в новостройке и пр. Что за «подводные камни» ожидают клиента и как их предугадать, чтобы сэкономить себе немалые деньги в будущем?

Нюансы кредитования

1. Срок займа

Многие россияне считают, что получив ипотечный кредит на 6-9 лет, можно урезать до крайности свой семейный бюджет и работать только на кредит. Главной подоплёкой такого решения считается низкая сумма переплаты процентов по будущему займу. Редкие банки согласуют займ на таких условиях. Как правило, ваших официальных доходов должно хватать не только на погашение всех обязательств перед банком, но и более 40% должно ещё оставаться в запасе. И пусть итоговая сумма переплаты будет выше, зато вы точно сможете выплатить кредит полностью.

2. Справка о доходах

И хотя многие учреждения не требует документы, которые бы подтверждали ваши официальные доходы, указать сумму ежемесячного заработка всё же придётся. Если клиент указывает своих официальные доходы, то банк всегда может потребовать справку с «мокрой» печатью, поэтому если вы указали в графе официальных доходов свою «серую» зарплату, то рискуете попасть впросак. А при проверке таких данных банки могут занести вас в «черный» список, если будут уверенны в том, что вы предоставили заведомо ложные данные.

3. Трудности при выборе залога

Получив положительное решение банка, радоваться клиенту ещё рано. Ведь квартира или дом должен не только вам подходить по всем параметрам, но и банковскому учреждению. В этом главным моментом считается юридическая «чистота» будущего залога, т.е. когда недвижимость не находится под арестом, права прошлых и текущих продавцов не ущемлены, а все лица, которые могут претендовать на жилье, будут присутствовать на сделке купли-продажи у нотариуса. Как правило, в таком вопросе вам могут помочь банк-кредитор и риелторское агентство.

Покупая квартиру в новостроях, вам придётся довольствоваться партнёрами-застройщиками банка, в котором планируете согласовать ипотеку. Так как это рисковые кредиты для банка, многие учреждения работают с застройщиками, которые прошли у них полную аккредитацию.

4. «Скрытые» расходы

Стоит понимать, что помимо оплаты первого взноса и процентов за пользование кредитом вы понесете ещё и другие затраты на согласование и оформление ипотечной ссуды. Это так называемые банковские и небанковские расходы.

К банковским стоит отнести:

- рассмотрение вашей заявки на кредит;
- открытие и ведение ссудного счёта;
- проверка документов клиента;
- аренда депозитарной ячейки;
- обналичивание и конвертация суммы кредита;
- регистрация вашей сделки.

Помимо этих расходов стоит не забывать за оплату услуг ипотечного брокера, риелторской, оценочной и страховой компаний. Такие дополнительные затраты становятся для клиента банка неожиданностью, так как многие учреждения консультируют только о своих обязательных платежах, а сопутствующие расходы по сделке не оговаривают. Таким образом, затраты клиента на получение ипотечного кредита составляют около 7-12% от стоимости жилья.

Нюансы кредитного договора на ипотеку

1. Штраф за досрочное погашение кредита

Если раньше пункты о штрафах за досрочное погашении были в каждом банковском договоре, то теперь это скорее редкость. Но всё равно многие учреждения не приветствуют закрытие кредита в первые месяцы после получения займа. В договоре на получение кредита вы можете увидеть штраф в размере 5-10% от суммы долга.

2. Требование банка о полном закрытии займа

До подписания кредитного договора вы должны ознакомиться со всеми ситуациями, при которых банк может досрочно требовать возврат кредита. Как правило, они сводятся к следующим:

2.1. Несоблюдение платёжной дисциплины, т.е. когда заёмщик допускает просрочки по кредиту. На законодательном уровне указано, что, если клиент нарушает сроки возврата кредита, хотя бы три раза за год, то банк может требовать от клиента полного возврата долга.
2.2. Отказ клиента в пролонгации страхового договора, оплаты следующего платежа по страховке.
2.3. Нарушения клиентом условий использования залогового имущества: перепланировка, аренда, ремонт, которые не были согласованны предварительно с банком.

3. Повышение процентной ставки в одностороннем порядке

Если у вас в кредитном договоре указана плавающая процентная ставка, то банк может изменить её, предварительно уведомив вас об этом. И если ранее такой вопрос можно было оспорить в суде, то сейчас все заёмщики, подписывая банковский документ, соглашаются на то, что повышение или понижение процентной ставки будет происходить без их согласия, т.е. в одностороннем порядке. Как правило, речь идёт о ежегодном изменении размера ставки, которая зависит от размера срочных депозитов в банке на момент пересмотра.

4. Ограничения на пользование недвижимостью

Клиенты не могут передать в аренду свое залоговое имущество, затеять капитальный ремонт или прописать человека без согласия со стороны банка. Несоблюдение условий договора может повлечь за собой штрафные санкции со стороны кредитора.

5. Полная оценочная стоимость жилья в договоре купли-продажи

Это требование банка влечет для клиента высокие расходы на покупку жилья. Но зато вы можете быть уверены в том, что, если сделка юридически окажется недействительной, то вы можете обратиться в суд и получить свои деньги обратно.

Нюансы заёмщика

1. Потеря трудоспособности

Такое может случиться с каждым, и если у вас оплачена страховка риска утраты трудоспособности, это ещё не говорит о том, что ваш случай может стать страховым событием. Если вы не сможете дальше обслуживать свой кредит, банк просто реализует ваш залог и закроет ваш долг. Клиент при этом, как правило, теряет первый взнос по кредиту и сумму уже выплаченного долга, и конечно, недвижимость.

2. Взаимоотношения с продавцом недвижимости

Перед тем, как согласовывать кредит на покупку квартиры, скажите об этом продавцу. Иначе вы можете столкнуться с тем, что собрав документы, понеся соответствующие расходы и получив положительное решение от банка, вы узнаете, что стоимость жилья выросла или продавец попросту передумал продавать квартиру.

Сделка купли-продажи проходит таким образом, что после того, как продавец зарегистрирует недвижимость на нового владельца, он сможет получить свои деньги. Поэтому об этом нюансе стоит сказать заранее.

Рассмотрев все «подводные» камни ипотечного кредита, вы должны понимать, что такой займ – это недешевое решение. Очень сложно не специалисту просчитать все расходы на получение кредита. Вследствие чего многие финансовые эксперты предлагают прибавлять к уже явным расходам + 5-10% от стоимости недвижимости. Но на сегодняшний день ипотека является единственным шансом получить собственное жилье, поэтому нет смысла её игнорировать, просто стоит подойти осторожно и предельно внимательно к выбору программы кредитования в банке.