Рефинансирование (перекредитование) взятой ипотеки

Три года назад ипотечные ставки были выше, чем сейчас, приблизительно на 2 – 4%. Не так давно для банков было характерно проведение всевозможных акций в их борьбе за клиентов (увеличение кредитного срока, отказ от комиссий, внедрение удобных обслуживающих сервисов). Снижение кредитных процентных ставок тоже было распространённым явлением.

Но теперь ипотечные ставки уже не понижаются, наоборот, в ряде банков наблюдается тенденция к их повышению. Этим объясняется возникновение на ипотечном рынке спроса и предложений по рефинансированию (или, говоря другими словами, перекредитованию) ипотечных кредитов. Программа действует уже 2 года и за это время многие ипотечные банки ею воспользовались. Этот опыт оказался вполне успешным: количество заёмщиков увеличилось. Сейчас рефинансирование ипотеки предлагают почти все крупные банки. Например:

• «Национальная ипотечная компания»
• «Хоум Кредит Банк»
• «Абсолют Банк»
• «Альфа-Банк»

В то же время перекредитование ипотеки пока ещё не получило большого распространения в России. Одной из причин является то, что эта услуга появилась недавно и ещё не успела завоевать большой популярности. Вторая причина коренится в противодействии банков досрочным погашениям кредитов (на этот случай предусмотрены штрафы). Большая часть банков имеет мораторий на преждевременную выплату кредитов (обычно 3 – 12 месяцев). Но и после этого срока банки ставят преграды для своих заёмщиков: берут комиссию в размере 2 – 5% от кредитной суммы. Это способно нивелировать все преимущества перекредитования.

Рефинансирование ипотеки – что это такое?

Коротко можно сказать, что это оформление нового кредита с досрочным погашением предыдущего. Цель всего этого – уменьшение ипотечной процентной ставки и размеров ежемесячных платежей.

В чём выгода рефинансирования ипотеки?

Эта операция позволяет понизить кредитную процентную ставку и размеры ежемесячных взносов. В этом случае уменьшится и общая переплата по оформленному ипотечному кредиту.

Воспользовавшись помощью банковских ипотечных калькуляторов можно рассмотреть следующий пример. Был взят ипотечный кредит в размере 300 000$ на срок 20 лет с процентной ставкой 12% годовых и дифференциальной схемой погашения (с первоначальным взносом 75 000$). Общая выплата за этот срок составит 731 548$, при среднемесячном платеже 2 736$. Если рефинансировать ипотеку под 9% годовых (остальные параметры те же), то общая сумма выплат составит 571 125$, при среднемесячном платеже 2 067$. Таким образом, за 20 лет экономия от перекредитования составит 160 тысяч долларов, а ежемесячно можно экономить 669 долларов.

Перекредитование ипотеки предоставляет реальную возможность продлить кредитный срок. У вас может возникнуть вопрос о целесообразности увеличения кредитного срока. В самом деле, зачем это надо? Ведь ярко просматривается стремление заёмщиков побыстрее рассчитаться с ипотекой. А дело здесь в том, что не так и редко продление кредитного срока является единственной спасительной соломинкой для молодых семей. Когда рождается ребёнок (а тем более, если он не один), ипотечные ежемесячные платежи лягут тяжёлым бременем на семейный бюджет. Больший кредитный срок позволит ослабить эту нагрузку.

Рефинансирование ипотеки позволяет повысить сумму кредита. Поскольку за 2 – 3 года стоимость квартиры возросла, то и банк может повысить сумму займа. При перекредитовании есть возможность погасить прошлый кредит, а на то, что останется, приобрести автомобиль. Выгода здесь присутствует, т.к. если бы то же самое авто было куплено на средства взятого потребительского кредита, то оно вышло бы дороже для заёмщика. При рефинансировании потребительский кредит имеет ставку ипотечного кредита, которая значительно ниже.

Что может послужить поводом для рефинансирования ипотеки?

Если ваша ипотечная ставка, которую вы уже платите, составляет 15% годовых, а ваш банк по новым кредитам установил более низкие ставки, то вы можете подать заявку в свой банк на снижение своей процентной ставки. Банк может пойти вам навстречу и снизить ставку. Но здесь всё увязано с суммой ипотечного кредита. В том случае, если вы заняли небольшую сумму, банк может вам отказать – ему это невыгодно. Под небольшой суммой понимается сумма до 100 000$. Если вам отказали, то не отчаивайтесь и идите искать другой банк.

Если вы предыдущие платежи по ипотеке вносили своевременно и регулярно, имеете стабильный и подтверждённый источник дохода, то наверняка новый банк выдаст вам кредит.

В том случае, если при перекредитовании ипотеки вы преследуете цель увеличить сумму кредита, то тогда подготовьтесь ответить по тем вопросам, которые вам, скорее всего, зададут в банке. Могут быть, в частности, такие ответы:

1. За время выплат по предыдущему кредиту мой доход возрос на … рублей (долларов).
2. Я оформлял ипотеку на … лет.
3. Реальная стоимость моей квартиры возросла на … рублей (долларов).

Шансы на рефинансирование банком вашей ипотеки увеличатся, если ваш доход увеличился прямо пропорционально стоимости вашей недвижимости, а срок кредитования составляет меньше 15 лет.

Если цель перекредитования ипотечного кредита состоит в снижении суммы ежемесячных платежей, то такое действие выгодно при условии, что кредит был получен до 2004 года. Тогда ставки были заметно выше: 11 – 16% в долларах и 14 – 16% в рублях.