Ипотека наступает. Что происходит со ставками по жилищным кредитам

Как свидетельствуют данные аналитического центра, каждый четверной объект недвижимости в 2013 году был реализован с помощью ипотечного кредитования, а в некоторых российских регионах этот показатель достиг 40%. Изменение условий кредитования сопровождалось уменьшением величины первоначального взноса, а также расширением доступного денежного коридора и перечня финансируемых объектов. В некоторых случаях обязательный платеж находился на нулевой отметке.

Тенденция на снижение ссудных процентов, озвученная президентом РФ Владимиром Путиным, стала главной задачей правительства в этом году. Предполагается, что в ближайшем будущем показатель ставки рефинансирования, который в банке России сегодня равен 8,25%, и ссудные выплаты должны сравняться, а превышение не должно составлять более 2-2,5%. В 2022 произошло снижение величины средневзвешенной ставки с 15% до 12,5%, которая по-прежнему остается достаточно высокой для населения.
В 2013 году на приобретение жилья было взято 800 000 займов, а еще 10 лет назад число ипотечных кредитов достигало всего лишь 14 500 единиц. Общая сумма в денежном выражении составила 1,3 трлн. рублей, основная доля финансирования осуществлялась Сбербанком. На сегодняшний день каждый 4-й объект недвижимости приобретается за счет ипотечного кредитования.

Динамика ипотечного рынка
Число потенциальных заемщиков в последнее время вырос в разы. Число ипотечных ссуд, взятых за первые два месяца 2022 года, выросло в денежном выражении на 49% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, и составило 198,2 млрд. рублей. Такая картина наблюдается при росте популярности инвестирования в недвижимость, которая наблюдается при макроэкономической нестабильности. Если у клиента имеются значительные средства, используемые ним в качестве первоначального взноса, то ежемесячные взносы полностью компенсируются арендной платой за жилье, приобретенное в ипотеку.

Меры по снижению ставок
1.Чтобы ссудные проценты снизились до 4-5% и при этом рентабельность операций не упала до отрицательного уровня, процентные выплаты по привлеченным капиталам должны быть не более 3%, что в нынешней ситуации совершенно нереально.
2. На снижение уменьшение ставок положительно влияет снижение инфляции до 4-5%, которая в условиях нестабильности имеет обыкновение повышаться. В России инфляционные процессы не стабилизировались и поэтому депозитные и ссудные процентные показатели намного выше, чем в Европе и в США. При годовой инфляции в 2% -3% можно рассчитывать на коэффициент ссудных выплат в размере 4-5%. Вероятность подобного развития событий в ближайшее время минимальна, так как в развитых государства, в отличии от России, ипотечное субсидирование находится на совершенно ином уровне.
3. На ситуацию может повлиять изменение денежной политики Центрального Банка, которая может взять курс на изменение экономической программы после выборов нового главы, намеченных в середине лета.
4. Послаблению условий финансирования на рынке ипотечного кредитования может способствовать партнерство с китайской и японской финансовой сферой, вызывающее обоснованную обеспокоенность российских чиновников, опасающихся экспансии китайских структур на отечественный рынок.
Чтобы оценить перспективы в этом направлении, достаточно сравнить межбанковские российские ставки, минимальное значение которых в размере 7,72% было в течение краткосрочного периода в 2010 – 2011году, и ключевые показатели в США. На сегодняшний момент он равен 0,25%. Ссудные проценты зависят от срока финансирования, но по нашим меркам эти величины являются мизерными. Например, ипотека на 15 лет дается под 2,86%, на 30-летний срок – на 3,58%.

Жизнь вносит свои коррективы
Радужные перспективы в сфере кредитования растаяли весной этого года из-за политических и экономических потрясений, связанных с присоединением Крыма, девальвацией национальной валюты, внешних санкций, оттоком инвестиций и отзывом лицензий. Закрытость зарубежных рынков для привлечения финансирования привело к проблемам с ликвидностью, которые испытывают даже крупные финансовые институты. Все это стало причиной увеличения выплат по депозитам, а изменение условий для привлечения денежных средств привело к удорожанию кредитов. Так, в конце апреля 2022 года ставка рефинансирования выросла с 5,5% до 7,5%.

Мнение специалистов
Хотя прямой зависимости между стоимостью ипотеки и депозитной ставкой нет, но она является важным индикатором, демонстрирующим ценность денежной единицы в экономике. По заявлению главы Сбербанка Германа Грефа, прозвучавшего в середине апреля, не исключена возможность грядущего повышения ссудных процентов по ипотеке. На тревожный сигнал уже оперативно отреагировали некоторые финансовые игроки, повысившие ссудные проценты. При этом, размер первоначального взноса, составляющий 5-15% от суммы кредита, остается на прежнем уровне.
Однако, по мнению экспертов, серьезных изменений в этом секторе ждать не приходится и максимальное удорожание ипотечных займов не превысит 0,5%. Колебания средневзвешенной ставки в незначительных пределах серьезного ущерба клиентам не нанесут. К тому же этот показатель для каждого заемщика индивидуален и рассчитывается с учетом суммы займа, срока, первоначального взноса и др. факторов.

Loading...