Как получить минимальные проценты по ипотеке

Оформление ипотечного кредита – порой единственная возможность улучшить свои жилищные условия или приобрести квартиру для молодой семьи. К сожалению, проценты по ипотеке в России тенденции к снижению не проявляют, поэтому семья, купившая недвижимость на условиях ипотеки, обречена на долгие годы существенных выплат по кредиту.

Потенциальному заемщику следует запомнить несколько простых правил, которые помогут ему уменьшить ипотечные платежи. Ведь при том, что обычно сумма ипотечного кредита исчисляется миллионами рублей, даже незначительные на первый взгляд 0,5% — 1% могут вылиться в серьезные денежные суммы.

Мониторинг банковских предложений и подбор выгодного предложения

Прежде чем приступать к сбору пакета документов для получения ипотеки, будущий заемщик должен очень тщательно изучить предложения банков по этому кредитному продукту. Поскольку банки находятся в ситуации жесткой конкурентной борьбы за каждого нового клиента, довольно часто в финансовых учреждениях проводятся акции, которые могут снизить банковский процент хотя бы на какой-то период времени.
Выбирать малоизвестный банк с неизвестной репутацией – опасно для заемщика. Такие кредитные организации могут анонсировать очень выгодные предложения и предъявлять минимальные требования к обязательному пакету документов, а на деле окажется, что заявленные бонусы действуют только в течение первого месяца пользования кредитом. Спустя некоторое время проценты вырастут, как на дрожжах, и окончательная переплата по ипотеке намного превысит саму сумму кредита.

Общим правилом для заемщика должно стать следующее: чем больше он имеет документов, подтверждающих его платежеспособность и благонадежность, тем больше шансов у него получить пониженную процентную ставку. Стабильная работа и постоянный доход, имеющееся в собственности ликвидное имущество (автомобиль, недвижимость, гараж), наличие солидных поручителей или созаемщиков – все эти факторы продемонстрируют банку, что заемщик – человек серьезный, и проблем с выплатами по ипотеке у него не возникнет.
Если будущий заемщик уже является клиентом какого-либо банка – имеет там депозитный счет или получает зарплату на его пластиковую карту, – имеет смысл начать переговоры именно с этим кредитным учреждением. Программы лояльности, которые предлагаются банками для своих постоянных клиентов, помогут сэкономить до 1-1,5 процентных пунктов в год.

Изучаем кредитный договор

В ипотечном договоре могут предусматриваться два вида платежей – дифференцированные, т.е. платежи, которые погашают одновременно и проценты, и уменьшают основной долг по ипотеке, и аннуитетные, т.е. рассчитанные простым делением общей суммы кредита, включая полностью начисленные проценты, на количество месяцев пользования ипотекой. Во втором случае в первый год все выплаты будут идти только на уплату процентов, а основной долг снижаться не будет. Если в договоре прописан дифференцированный вид платежей, то «тело кредита» начнет уменьшаться уже с первого месяца произведенных выплат. Соответственно, общая переплата по кредиту будет меньше. Особенно это будет заметно, если ежемесячный платеж будет несколько превышать сумму, указанную в графике.

Нужна ли страховка при ипотеке?

На стадии предварительных переговоров с банком в большинстве случае встает вопрос о необходимости заключения договора страхования. При этом банки настаивают, чтобы заемщик оформил полный страховой пакет:
• Страхование титула (чистоты сделки);
• Страхование здоровья и жизни должника по ипотеке;
• Страхование залоговой недвижимости от нанесенного ущерба.

Гражданское законодательство в обязательном порядке требует страховать только залоговое имущество. Два других страховых полиса – исключительно дело доброй воли заемщика. Покупка комплексной страховки увеличит сумму кредита на 2-3 процента от суммы задолженности. Казалось бы, это – немалая сумма, и, если закон не требует обязательного страхования титула недвижимости и жизни должника, то вполне возможно сэкономить на страховке. Однако подавляющее большинство банков увеличивают процентную ставку при отказе клиента от добровольного страхования на 3-5 процента в год. К тому же, титульное страхование обезопасит заемщика в случае приобретения «вторичного» жилья, а страхование здоровья поможет пережить сложный период в случае непредвиденной болезни, когда нечем будет выплачивать кредит.

Главное – не торопиться

Многие заемщики стремятся рассчитаться с банком как можно раньше, выплачивая ежемесячно суммы, намного превышающие обязательный платеж. Это вполне понятно – никто не хочет нести кредитное бремя на протяжении десятилетий. Однако кредитный договор должен быть составлен на максимальный срок. Тогда ежемесячный платеж будет относительно скромным, а все, что будет выплачено сверх положенной суммы, будет уменьшать основной долг. Но такая схема имеет смысл только тогда, когда договор предусматривает дифференцированные платежи. Если по графику погашения весь долг по кредиту разделен на равные суммы, то торопиться с закрытием долга не стоит. «Лишние» деньги лучше разместить на вкладе, предусматривающем пополнение и капитализацию. Так можно снивелировать высокие банковские проценты.