Ряд важных условий, о которых нельзя забывать при выборе ипотечного кредита

Отличительной чертой ипотечных кредитов, т.е. кредитов на покупку недвижимости, является то, что у них многолетний срок выплаты. Поэтому насколько выгодны будут условия кредитования, зависит последующее финансовое благополучие заёмщиков в течение их большого временного промежутка. Здесь надо всё тщательно взвесить, просчитать и предусмотреть, чтобы, как говорится, не прогадать. Выбирать ипотечную программу надо без излишней спешки, помня о том, что это очень ответственный шаг.

Попробуем разобраться с тем, какой ипотечный кредит может быть наиболее благоприятным для заёмщика. Не будем касаться конкретных банков и их ипотечных программ. Эти программы динамичные, часто меняются и уже в скором времени могут потерять свою актуальность. Вместо этого рассмотрим сам принцип выбора выгодных условий ипотечного кредита, т.к. описываемые факторы общие, универсальные. В обозримом будущем они не потеряют своей актуальности.

1. Валюта кредитования

Наиболее выгодно смотрятся ипотечные кредиты в национальной валюте. Этому можно найти объяснение – ипотека оформляется на много лет (это может быть 20 лет и больше). За столь продолжительный период валюта собственной страны может сильно понизиться в цене. Если у вас будет ипотечный кредит в иностранной валюте, а у неё меньшая процентная ставка, то велика вероятность того, что в финансовом плане вы понесёте убытки – меньшие проценты кредита в другой валюте (чаще это доллары) не перекроют процент обесценивания национальных денег.

Хотя, конечно, и доллар может за это время упасть в цене по отношению к рублю. Всё-таки, в таких долгосрочных прогнозах больше умозрительных гипотез, чем строгого расчёта. Поэтому, если у вас доходы поступают в долларах, то особенно не стоит терзаться сомнениями насчёт выбора валюты для ипотечного кредита – оформляйте в долларах.

2. Величина процентной ставки и комиссии

Процентная ставка в ипотечном кредите это, безусловно, очень важный показатель. И когда начинают подбирать для себя конкретную ипотечную программу, то в первую очередь обращают внимание на неё.

Но не всегда низкая процентная ставка даст выигрыш, т.к. кроме ставки существуют ещё и комиссионные платежи. Об этом никогда нельзя забывать. Основное правило здесь: чем меньше комиссий – тем лучше. А действительно хороший ипотечный кредит не должен содержать в себе никаких комиссий вообще. За исключением, быть может, разовой комиссии за получение кредита (её величина не должна быть более 1%). Например, кредит с 11% годовых и месячной комиссией в 0,3% от остатка задолженности будет невыгодным, если его сравнить с кредитом под 14% годовых, но без 0,3% комиссии. Хотя, на первый взгляд, может показаться, что 0,3% это немного. Всегда надо проводить конкретный подсчёт цифр.

Можно с уверенностью сказать, что выгодные ипотечные кредиты должны брать оплату только по процентам, которые начисляются на остаток задолженности. Дополнительных комиссий быть не должно (в особенности за проведенный платёж, ежемесячных, ежегодных и т.п.).

3. Порядок погашения кредита

Очень важны условия, по которым будет происходить погашение ипотечного кредита.

В последние годы банки усиленно продвигают аннуитетную схему погашения, которая выгодная для них самих. Для заёмщиков аннуитет невыгоден, т.к. несёт в себе большие переплаты.

Первое впечатление, которое может сложиться у потенциального клиента – аннуитетные платежи более выгодные по сравнению с классическими, они меньше их. Но это только лишь первое впечатление, на которое не надо поддаваться. Простая проверка (вы можете использовать для этого ипотечный калькулятор), покажет, что это совсем не так. При аннуитетной схеме погашения вначале выплачиваются одни проценты с кредита, сам кредит почти не погашается. Но в итоге получается солидная переплата. Если кредитные процентные ставки аннуитетной и классической схем равные, то за весь срок действия кредита переплата по первой схеме может составить сотни тысяч денежных условных единиц. Если кредит со стандартной (классической) схемой погашения будет иметь более высокую процентную ставку (до 2%), то и в этом случае он будет более выгодным.

Аннуитетная схема невыгодна и тем, что является препятствием на пути досрочного погашения долга (к чему стремятся очень многие). Придя в банк с намерением досрочно рассчитаться по взятому кредиту, можно испытать шок, когда увидишь, что сумма долга почти равняется той сумме, которая несколько лет назад была взята в долг у банка. А ведь всё это время исправно и без задержек ему выплачивались деньги (по аннуитетной, правда, схеме). Всех этих фактов более чем достаточно для того, чтобы отказаться от аннуитетной схемы.

Оформляйте ипотеку только с классической (стандартной) схемой погашения.

4. Сопутствующие расходы.

К получению ипотечного кредита будут добавляться и различные косвенные расходы. Ряд ипотечных программ имеют требование обязательной экспертной оценки покупаемой недвижимости, которая должна быть проведена за средства заёмщика. При этом не гарантируется получение кредита после проведения такой оценки. Будет лучше, если вы отклоните подобное предложение.

Покупка жилья в кредит будет нести большие нотариальные расходы, а у многих банков есть «партнёрские программы» с определёнными нотариусами. Нотариальные услуги разнятся от места к месту, об этом надо помнить.

Также у любого банка имеется «своя» страховая компания со своими условиями и тарифами. Без страховых услуг не обойтись – недвижимость, которая приобретается в кредит, должна в обязательном порядке страховаться. По некоторым ипотечным программам на заёмщика возлагается обязанность застраховать и свою жизнь (это не такое и дешёвое удовольствие).

На всё на это обращайте внимание и имейте в виду, что по-настоящему выгодный ипотечный кредит должен нести минимум побочных расходов.

5. Условия для досрочного погашения

Банки всеми доступными средствами стараются не допустить досрочного погашения ипотечного кредита. Для них это менее выгодно, чем, если бы вы платили в течение 15 – 30 лет проценты. Но вам-то это совершенно ни к чему на столько растягивать сомнительное удовольствие, переплачивая при этом. Программа должна предусматривать возможность досрочного погашения кредита без выплат штрафов и прочих «неустоек». Если этого нет, то тогда такой кредит невыгодный, надо искать другой.

Вывод

Самый приемлемый ипотечный кредит, это тот кредит, который сводит до минимума расходы заёмщика на его погашение и оформление. Скорость оформления и простота получения играют часто отрицательную роль для получателя – они, скорее всего, только увеличат ваши расходы. Логика тут очень простая. Если банк быстро и легко выдаёт кредиты, то он имеет повышенные риски невозврата своих денег. Значит, в таком случае, надо скомпенсировать риски за счёт заёмщиков – взять с них побольше.

Соискателям займов надо очень внимательно читать условия ипотечных программ.