Что нового в ипотечном кредитовании?

Для финансирования жилья банковские структуры задействуют собственные капиталы, привлекают вкладчиков, занимаются выпуском ценных бумаг. Эффективность деятельности организаций определяется общим состоянием системы и экономики. Нестабильность и неопределенность экономической ситуации в стране вынуждает группы сворачивать ипотечное кредитование или выдвигать более жесткие условия, так как существенно возрастает вероятность невозврата. В первых месяцах 2013 года в отдельных регионах наблюдалось повышение ссудных процентов по ипотечному кредитованию, которое, достигнув максимального значения 12,9%, постепенно снизились до 12,3%. По прогнозу специалистов доля ипотечной ссуды в этом году снизится до 15%.

На базовое развитие сценария оказывает влияние ряд фундаментальных причин, среди которых: девальвация рубля, отток капиталов в больших объемах, отзыв банковских лицензий. Принятые ограничения касаются:
- более строгой и предвзятой оценки платёжеспособности;
- размера авансового платежа;
- финансирование жилищных программ на этапе 95% готовности объектов.

Критичное отношение к выдаче займов для строительства жилья появилось у финансовых институтов, имеющих проблемы с ликвидностью. По мнению аналитиков, ипотечное финансирование доступно лишь 10% граждан, то время как число россиян, испытывающих жилищные проблемы, достигает 60%.

Мероприятия, направленные на улучшение ипотечного кредитования
1. Утверждённая стратегии развития прогнозирует устойчивый и качественный рост ипотечных займов в сфере жилья эконом-класса, а для популяризации вторичного рынка предусмотрена секьюритизация, заключающаяся в выпуске ценных бумаг для финансирования ряда активов. С целью привлечения средств небольших и средних кредитных групп предусмотрено создание мультиоригинальной платформы.
2. Меры по снижению банковской маржи и повышение конкурентной борьбы в сегменте информационных услуг позволит повысить доступность ипотечных займов.
3. Совершенствование механизмов ипотечного страхования вызовет переопределение рисков и увеличит число клиентов, нуждающихся в субсидировании жилищных программ. Предусмотрено финансирование отдельных категорий заемщиков по льготным ставкам. В частности, молодые учителя, вступившие в ОАО «АИЖК», оплачивают 8,5% ссуды, молодые ученые – 10-10,5%. Стандартами АИЖК предусматриваются сниженный размер ссудных процентов для клиентов, распоряжающихся материнскими деньгами. Они составляют 7,65% при покупке первичного жилья и 8,95% — объектов из вторичного фонда. Часть расходов берет на себя бюджет.
4. Новые условия по «Военной ипотеке» предусматривают увеличение суммы, выдаваемой на приобретение первичного жилья, до 2,2 млн. рублей и снижение первоначальных выплат до 20%, что на 10% ниже, чем в предыдущие годы. Размер ссудных процентов, неизменных в зависимости от суммы, срока ипотеки и возраста заемщика остается на уровне 9,5%, что по сравнению со среднестатистической ставкой меньше на 2,8%.

Перспективы на будущее:
1. Пересмотру подвергнется программа «Переезд», которая предусматривает заключение альтернативных договоров и конвертацию капиталов, полученных от реализации собственного жилья, (в том числе включенного в залоговые обязательства по предыдущему кредитованию), в первоначальные выплаты по ипотечному займу. Раньше для накопления необходимой суммы клиент вынужден был брать потребительскую ссуду, ставки по которой значительно превышают ипотечные, либо накапливать нужную сумму в течение неопределенного времени.
«Переезд» в новой редакции расширяет число заемщиков, доступность финансирования может выгодно сочетаться с различными программами.
2. Ипотечное кредитование по-прежнему недосягаемо для пожилых людей, для которых, в отличие от молодого поколения, льготные программы финансирования не предусмотрены. Людям пенсионного возраста займы выдаются крайне неохотно, а страховые компании отказывают в услугах или предлагают очень дорогие тарифы. Одним из приемлемых вариантов, применяемых на практике, является получение кредита с созаемщиками, в роли которых выступают дети или внуки. За границей действуют льготные предложения для пожилых, по которым ставка с течением времени постоянно снижается. Российские финансисты предлагают ввести «обратную ипотеку», существующую в Англии, по ней заемщик закладывает свою недвижимость банку и получает ежемесячно приличную сумму, а после смерти владельца банк становится собственником жилья.

Динамика цен на рынке жилья остается в различных регионах разнонаправленной, но в целом по стране резких изменений не наблюдается. Неоднородность присутствует в районах с более развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.

Все прогнозы реальны в спокойной обстановке, а в условиях нестабильности циклические колебания могут быть существенными.

Советы заёмщикам
Для уменьшения вероятности просрочек при принятии долгосрочных обязательств по своевременному погашению ссудных процентов и задолженности по основному долгу следует рассчитать постоянный основной доход. «Подушка безопасности» в размере 45% денежных поступлений служит гарантией от возникновения нежелательных факторов, способных привести к дефолту.