Как открыть эскроу-счет при рефинансировании

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец или подрядчик получает их только после выполнения условий сделки. При строительстве многоквартирных домов это означает, что застройщик получает средства после передачи ключей. Если строительство не завершается в срок, покупателю возвращается вся внесенная сумма. По состоянию на июнь 2026 года глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркивала, что базовый принцип — раскрытие эскроу только после получения квартиры, и высказывалась против поэтапного раскрытия счетов. Это защищает покупателя от потери денег при банкротстве застройщика.

С 1 марта 2025 года счета эскроу стали доступны для строительства индивидуальных жилых домов. Деньги на таком счете перечисляются подрядчику только после завершения строительства, а если сроки срываются — покупатель получает всю сумму обратно. Это нововведение также позволило использовать для строительства дома льготные ипотечные программы, такие как «Семейная» и «IT-ипотека», поскольку по госпрограммам средства зачисляются только на эскроу-счета. Таким образом, механизм повышает прозрачность расчетов и защищает права граждан при возведении частного жилья.

В мае 2026 года Газпромбанк запустил счета эскроу для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Расчеты через эскроу доступны как для простых прямых сделок с одним объектом, так и для альтернативных сделок, где эскроу выступает удобным аналогом сейфовых ячеек. Это позволяет безопасно проводить расчеты при покупке готового жилья, особенно когда продавец и покупатель не готовы доверять друг другу напрямую. Деньги замораживаются на счете и перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности, что снижает риски для обеих сторон.

По данным Банка России на май 2026 года, уровень покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию счетами эскроу снизился за год на 4 процентных пункта и составил 68%. Это означает, что на каждые 100 рублей кредита, взятого застройщиком в банке, на эскроу-счетах приходится только 68 рублей. Снижение покрытия может указывать на рост объемов кредитования застройщиков или на замедление наполнения эскроу-счетов. Для покупателя это косвенный сигнал о финансовой устойчивости девелопера: чем выше покрытие, тем больше средств зарезервировано под обязательства.