Правила и регулирование

Банки и микрофинансовые организации обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) при выдаче кредитов. Этот коэффициент показывает, какую долю ежемесячного дохода заёмщик тратит на погашение всех кредитов. Для расчёта ПДН суммируются все официальные доходы за месяц — зарплата, поступления от аренды, проценты по вкладам, пенсия. Затем ежемесячные платежи по кредитам делятся на эту сумму. По данным на 18.08.2026, заёмщики, у которых долговая нагрузка превышает 50% дохода, получают ипотеку значительно реже: на них пришлось меньше трети всех выдач во втором квартале 2026 года. А те, у кого нагрузка выше 80%, получили менее 4% жилищных кредитов — это исторический минимум, сообщили в ЦБ. Таким образом, высокий ПДН — главное препятствие для одобрения ипотеки и её рефинансирования.

Банк России регулирует ипотечное кредитование с помощью макропруденциальных лимитов (МПЛ) и надбавок (МПН). МПЛ ограничивают долю кредитов с высоким риском, которые банки могут выдавать. На третий квартал 2026 года ЦБ ужесточил МПЛ по ипотеке на строящееся и готовое жильё, а также по кредитам на ИЖС и нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости. Это означает, что банки сокращают выдачу кредитов с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. При этом на четвёртый квартал 2026 года МПЛ были сохранены на прежнем уровне, а МПН не пересматривались. По данным на 27.07.2026, качество ипотечного портфеля остаётся высоким, но доля рискованных выдач снижается. Для заёмщиков это значит, что условия рефинансирования могут быть жёстче, особенно если у вас несколько кредитов или небольшой первоначальный взнос.