НДФЛ при рефинансировании: правила и регулирование
НДФЛ касается большинства операций с недвижимостью: при продаже, покупке и рефинансировании ипотеки. Размер имущественного вычета зависит от вашего дохода и ставки налога, а срок владения жильём определяет, нужно ли платить налог с продажи. По состоянию на август 2026 года действуют прогрессивные ставки от 13% до 22%, и для каждого уровня дохода предусмотрен свой максимальный вычет. Если вы рефинансируете ипотеку, вычет по процентам сохраняется, но его размер также привязан к вашей налоговой ставке.
Размер вычета по ставкам
Максимальный имущественный вычет зависит от дохода и ставки НДФЛ. При доходе до 2,4 млн рублей и ставке 13% за покупку жилья можно вернуть 260 тыс. рублей. При доходе 2,4–5 млн и ставке 15% — 300 тыс. рублей. Для дохода 5–20 млн и ставки 18% — 360 тыс. рублей, для 20–50 млн и 20% — 400 тыс. рублей. При доходе свыше 50 млн и ставке 22% — 440 тыс. рублей. По ипотечным процентам суммы выше: 390 тыс., 450 тыс., 540 тыс. и 600 тыс. рублей соответственно. Эти цифры актуальны на апрель 2026 года.
Срок владения для продажи
Минимальный срок владения жильём для продажи без НДФЛ — пять лет, при определённых условиях — три года. В августе 2026 года в Госдуме предложили сократить этот срок до трёх лет для всех случаев. Инициатива исходит от главы комитета по соцполитике Ярослава Нилова. Если закон примут, продавать квартиру без уплаты подоходного налога можно будет раньше. Пока же действует прежнее правило: пять лет общего срока и три года для отдельных ситуаций.
Декларация и сроки оплаты
До 30 апреля 2026 года нужно было отчитаться по форме 3-НДФЛ за доходы, полученные в 2025 году. Это касается случаев, когда вы продали недвижимость или сдавали её в аренду. После подачи декларации рассчитанный налог необходимо оплатить до 15 июля 2026 года. Если пропустить этот срок, начисляются пени и штрафы. Для тех, кто не успел отчитаться в апреле, возможность подать декларацию сохраняется, но с санкциями за просрочку.
Вычет через работодателя
Вернуть НДФЛ можно двумя способами: через работодателя или по декларации. Для оформления вычета на работе нужно получить в ФНС уведомление о праве на вычет. Это делается в личном кабинете налогоплательщика. У каждого способа есть свои особенности: через работодателя деньги возвращаются частями с зарплаты, а по декларации — единовременно. Выбор зависит от того, когда вам удобнее получить средства. При рефинансировании ипотеки вычет по процентам также можно оформить через работодателя.