ПДН при рефинансировании: правила расчета и нормативы
ПДН — это соотношение ежемесячных платежей по всем кредитам к официальному доходу заёмщика. Банки и микрофинансовые организации обязаны учитывать этот показатель при выдаче ссуд, в том числе при рефинансировании ипотеки. Чем выше ПДН, тем ниже шансы на одобрение и тем меньше доступная сумма кредита. По данным ЦБ на 18.08.2026, заёмщики, направляющие на обслуживание долгов более половины дохода, получили меньше трети всех ипотечных кредитов во втором квартале 2026 года.
Что такое ПДН и как его считать
ПДН — это процентное отношение всех ежемесячных платежей по кредитам и займам к официальному доходу. В доход включаются зарплата, поступления от аренды, проценты по вкладам, пенсия — все подтверждённые источники. Для расчёта нужно суммировать все официальные доходы за месяц, затем разделить на них сумму ежемесячных платежей по всем обязательствам. Например, если при доходе 100 тысяч рублей вы платите по кредитам 40 тысяч, ПДН составит 40%. Этот показатель банки используют для оценки риска невозврата средств.
Как ПДН влияет на ипотеку
Высокий ПДН снижает вероятность одобрения ипотеки и уменьшает доступную сумму. По данным ЦБ на 18.08.2026, заёмщики с долговой нагрузкой выше 50% дохода получили менее трети всех ипотечных кредитов во втором квартале 2026 года. А те, у кого на долги уходит более 80% дохода, — меньше 4% выдач, что стало историческим минимумом. Это значит, что банки всё реже одобряют ипотеку клиентам с несколькими действующими ссудами. При рефинансировании действующей ипотеки банк также оценивает ваш ПДН, и если он высок, вы можете не пройти на новые условия.
Макропруденциальные лимиты ЦБ
Банк России ужесточил на третий квартал 2026 года макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам на покупку строящегося и готового жилья в многоквартирных домах, а также по кредитам в сфере ИЖС и нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости. Эти лимиты ограничивают долю выдач наиболее рискованных кредитов — с низким первоначальным взносом и высоким ПДН. При этом макропруденциальные надбавки ЦБ не пересматривал. На второй квартал 2026 года основная часть новых ипотечных кредитов (89%) не подпадала под надбавки, но лимиты ужесточаются, что делает рефинансирование с высоким ПДН ещё сложнее.
Что учесть при рефинансировании
Перед подачей заявки на рефинансирование рассчитайте свой ПДН: соберите все подтверждённые доходы и платежи по кредитам. Если показатель выше 50%, шансы на одобрение снижаются, а при ПДН более 80% — минимальны. Банк также оценит первоначальный взнос и другие параметры. Например, по данным на 17.12.2025, в банке Центр-инвест минимальный первоначальный взнос составлял 20,01%. Учитывайте, что выгода рефинансирования зависит от остатка долга и срока — считайте на своих числах. Если ваш ПДН высок, возможно, стоит сначала снизить долговую нагрузку, например, закрыть часть потребительских кредитов.