Статья
Траншевая ипотека: условия и сравнение
Обновлено 31.08.20262 мин
Короткий ответ
Траншевая ипотека — это кредит на новостройку, который банк выдаёт не сразу, а частями (траншами) по мере строительства. Пока выдана только часть суммы, проценты начисляются на неё, поэтому платёж на период стройки заметно ниже. После сдачи дома и выдачи всех траншей платёж пересчитывается на полную сумму кредита и может вырасти в разы. Перед оформлением важно оценить будущую нагрузку и заранее проверить, сможете ли вы рефинансировать такой кредит после завершения стройки.
Как устроены платежи
Банк перечисляет деньги за квартиру не одной суммой, а по графику строительной готовности. Например, по расчёту на февраль 2026 года при стоимости квартиры 8 млн рублей, первоначальном взносе 2 млн и кредите 6 млн на 25 лет под 20% годовых банк выдаёт первый транш 1 млн сразу, а остальные 5 млн — через 12 месяцев. В первый год проценты начисляются только на выданный 1 млн, и ежемесячный платёж составляет примерно 16 тысяч рублей. После выдачи второго транша база для расчёта процентов меняется, и платёж пересчитывается в большую сторону.
Рост платежа после сдачи дома
Главный риск траншевой схемы — резкое увеличение ежемесячного взноса после того, как банк выдаст все транши. Низкий платёж действует только до этого момента, а после сдачи дома он пересчитывается на полную сумму кредита. По данным на май 2026 года, у заёмщиков, купивших квартиры по программам с околонулевой ставкой или траншевой ипотекой, после завершения льготного периода платежи выросли в 3–5 раз. В одном из случаев платёж увеличился с 53 до 253 тысяч рублей в месяц, а квартира за это время подешевела на 5 млн рублей.
Сложности с рефинансированием
Рефинансировать траншевую ипотеку после сдачи дома может быть сложно или вовсе невозможно. Пока кредит находится в стадии выборки траншей, большинство банков не рассматривают такие займы для перевода. Даже после полной выдачи средств условия рефинансирования будут зависеть от рыночных ставок на тот момент и от текущей стоимости квартиры. Если недвижимость подешевела, банк может оценить её ниже суммы остатка долга, и тогда рефинансирование потребует дополнительных денег. Проверять возможность перекредитования лучше до подписания договора.
На что смотреть перед оформлением
До подписания договора стоит запросить у банка график платежей на весь срок кредита, а не только на период стройки. Важно понимать, какой платёж будет после выдачи всех траншей, и сможете ли вы его потянуть. Также обратите внимание на условия досрочного погашения и на то, что будет, если стройка затянется. Некоторые застройщики предлагают субсидированные ставки на первые годы, но после окончания льготного периода ставка возвращается к рыночной. Уточните в договоре, на какой срок зафиксирована низкая ставка и что будет после его окончания.
Частые вопросы
- Чем траншевая ипотека отличается от обычной?
- Банк выдаёт кредит не сразу, а частями — траншами. Проценты начисляются только на выданную сумму, поэтому на время стройки платёж заметно ниже. После выдачи всех траншей платеж пересчитывается и может существенно вырасти.
- Что будет с платежом после сдачи дома?
- Низкий платёж действует только до выдачи всех траншей, а не до конца срока. После сдачи новостройки и перечисления всей суммы ежемесячный платёж может вырасти в разы — вплоть до 3–5 раз, как показала практика заёмщиков, оформлявших такие программы в 2025–2026 годах.
- Можно ли рефинансировать траншевую ипотеку?
- На практике это часто сложно или невозможно. Банки неохотно рефинансируют такие кредиты из-за особенностей графика выдачи и расчёта процентов. Если ставки на рынке снизятся, перекредитоваться может не получиться — это стоит учитывать до оформления.
- Как рассчитать платежи по траншевой ипотеке?
- Платёж считается от фактически выданной суммы. Например, при кредите 6 млн рублей, ставке 20% и сроке 25 лет, если первый транш — 1 млн, то первый год платёж составит примерно 16 тысяч рублей в месяц. После выдачи остальных 5 млн платеж пересчитается на полную сумму долга.