Прогноз льготной ипотеки: ставки, субсидии и риски
По данным на конец 2025 года, Минфин ожидал снижения рыночной ипотечной ставки на 4–5 процентных пунктов в 2026 году вслед за ключевой ставкой ЦБ. В июне 2026-го в ВТБ зафиксировали, что выдачи льготной и рыночной ипотеки сравнялись, и спрогнозировали восстановление баланса по рынку во втором полугодии. Для тех, кто оформлял кредит по высоким ставкам, это означает возможное окно для рефинансирования, но выгода зависит от остатка долга и срока — считать нужно на своих числах.
Прогноз Минфина по ставкам
В конце ноября 2025 года заместитель министра финансов Иван Чебесков заявил, что ведомство надеется на снижение рыночной ставки по ипотеке в 2026 году на 4–5 процентных пунктов. Основание — ожидаемое уменьшение ключевой ставки ЦБ. Если прогноз сбудется, средняя ставка по рыночным программам может стать заметно ниже, чем у кредитов, оформленных в 2024–2025 годах. Именно такая разница обычно и делает рефинансирование осмысленным шагом. Однако точные цифры зависят от решений регулятора, которые не были предопределены на момент публикации.
Баланс льготных и рыночных программ
В июне 2026 года в ВТБ сообщили, что объёмы выдач по льготным и рыночным программам в этом банке достигли паритета. Там же оценили, что во втором полугодии 2026-го аналогичный баланс восстановится и по рынку в целом. Драйверами названы снижение ключевой ставки ЦБ и реализация отложенного спроса. Начиная с июля банк ожидает, что доля рыночных программ будет стабильно превышать 50% ежемесячно. Для заёмщиков это означает постепенное расширение выбора без привязки к госпрограммам, что важно при поиске вариантов для рефинансирования.
Динамика спроса и выдач
Аналитический центр М2 по итогам декабря 2025 года зафиксировал годовой прирост в ипотечном сегменте на 100% относительно того же месяца 2024-го. При этом сделки без ипотеки, наоборот, упали на 15%. Эксперты объяснили это перетоком спроса в ипотечный сегмент на фоне снижения ключевой ставки. Доля ипотечных сделок на рынке многоквартирных домов в декабре 2025-го составила 42%. Минфин в ноябре 2025-го повысил прогноз по выдаче ипотеки за 2025 год до 4 трлн рублей, а на 2026-й ожидал аналогичный уровень с ростом доли рыночных программ.
Поведение заёмщиков и риски
Ещё в сентябре 2025-го издание «Коммерсантъ» писало, что многие заёмщики выбирают рыночную ипотеку с меньшим первоначальным взносом, даже если ставка выше. Тогда объём выдач достиг годового максимума, но 80% приходилось на льготные госпрограммы. При этом доля рыночной ипотеки постепенно увеличивалась. При планировании рефинансирования стоит учитывать: снижение ставки не отменяет требований к первоначальному взносу и платёжеспособности. Выгода от перекредитования всегда зависит от остатка долга, срока и комиссий — универсального ответа нет, считать нужно на своих числах.