Рассрочка: скрытые риски и рост задолженности
Рассрочка от застройщика стала массовым инструментом покупки жилья в новостройках, но несёт риски, которые важно оценить до подписания договора. По данным на апрель 2026 года, объём таких сделок достиг 1,3–1,4 трлн рублей, а доля в портфеле договоров долевого участия выросла до 16%. Регулятор и участники рынка указывают на неопределённость с переходом права собственности и возможные финансовые проблемы у девелопера. При рефинансировании ипотеки или выборе рассрочки проверяйте условия перехода права и залоговые обязательства.
Масштаб рынка и динамика
С 2022 года объём рассрочки при покупке жилья в новостройках вырос в четыре раза и по состоянию на 15.04.2026 составил 1,3–1,4 трлн рублей. Доля таких договоров в общем портфеле ДДУ достигла 16% против 7,4% в 2022 году — данные исследования НКР, «Дом.РФ» и ЕРЗ. Типичный первоначальный взнос — около 30%, а срок рассрочки чаще всего не превышает одного года. Рост инструмента связан с высокими ставками по ипотеке, но масштаб накопленных обязательств уже привлёк внимание регулятора.
Позиция Центробанка и регулирование
Банк России ещё в феврале 2025 года зафиксировал рост продаж квартир в рассрочку и предупредил о рисках для обеих сторон сделки. Регулятор настаивает на учёте долговой нагрузки покупателя и прозрачных условиях без скрытых переплат. К июню 2025 года задолженность по рассрочке достигла 1 трлн рублей, и ЦБ выпустил рекомендации банкам оценивать риски по проекту строительства комплексно. В феврале 2026 года регулятор заявил о планах законодательно урегулировать рынок: информацию о долговой нагрузке планируется передавать в БКИ.
Правовые и структурные риски
Ключевая проблема — отсутствие регулирования: рассрочка не подпадает под действующие нормы, что создаёт неопределённость для покупателя. По словам представителя ЦБ, важно, чтобы после ввода дома в эксплуатацию право собственности переходило покупателю, а у застройщика возникало залоговое право. Пока этого не закреплено законодательно, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда обязательства перед девелопером остаются, а гарантий перехода права нет. Также с 1 октября 2027 года изменится методика резервов банков по кредитам на строительство, что может повлиять на условия финансирования застройщиков.
Риски девелоперов и рынка
Вице-премьер Марат Хуснуллин в августе 2025 года назвал рассрочку «очень опасной темой», отметив, что продукт появился впервые и проблема тоже новая. Если рынок не стабилизируется к моменту завершения строительства, у девелопера может возникнуть кассовый разрыв — «дыра». Это вынужденная мера в условиях высоких ставок, но она перекладывает риск на покупателя: при недострое или банкротстве застройщика средства, внесённые по рассрочке, могут быть потеряны. При рефинансировании или выборе схемы оплаты стоит оценивать финансовую устойчивость девелопера и сроки сдачи объекта.