Как сравнивать ставки при рефинансировании

Обновлено 31.08.2026 · Разбор · 2 мин

Короткий ответ

При рефинансировании ипотеки действуйте по плану: сначала оцените текущую ставку и остаток долга, затем сравните предложения банков и учтите расходы на новую сделку. Ключевая ставка ЦБ на 17.07.2026 составляет 12%, и её снижение будет плавным, что напрямую влияет на рыночные ставки. Выгода зависит от разницы ставок, срока кредита и суммы — считайте на своих числах, а не на обещаниях рекламы.

Оценка текущих условий

Первый шаг — зафиксировать параметры действующего кредита: ставку, остаток долга и срок до окончания выплат. Именно эти цифры определяют, есть ли смысл в рефинансировании. Если до конца срока осталось немного, выгода от новой ставки может не покрыть затраты на оформление. Также проверьте, не запрещает ли договор досрочное погашение или не предусматривает ли комиссию за него. На 17.07.2026 ключевая ставка ЦБ составляет 12%, и регулятор действует осторожно, поэтому снижение рыночных ставок будет медленным — это стоит учитывать при планировании.

Сравнение предложений банков

При выборе программы сравнивайте не только базовую ставку, но и полную стоимость кредита: комиссии за выдачу, оценку недвижимости, страховку и другие платежи. Например, по данным на 23.06.2026, по программе «Семейная ипотека» от ФСК с банком МКБ ставка составляет 5,9% годовых на сумму до 12 млн рублей, а сверх этого лимита — 6% на первые два-три года. Некоторые банки предлагают временные скидки: так, по данным на 30.06.2026, Дом РФ давал скидку 1 п.п. за быстрый выход на сделку, снижая ставку до 16,3%, а позже — 0,6 п.п. до 16,7%. Уточняйте актуальные условия на дату обращения, так как акции быстро заканчиваются.

Учёт льготных программ

Если вы подходите под условия госпрограмм, их ставки значительно ниже рыночных. Например, «Семейная ипотека» от ФСК на 23.06.2026 предлагает 5,9% годовых с первоначальным взносом от 20,1% и сроком до 30 лет. Однако по таким программам действуют лимиты: в данном случае до 12 млн рублей по льготной ставке, а остальная сумма — по чуть более высокой. Также учитывайте, что правила льготных программ могут меняться: по состоянию на 04.01.2026 банки ещё не знали, когда Правительство обновит условия, поэтому перед подачей заявки проверяйте актуальные требования на сайте банка или в госструктурах.

Риски и скрытые условия

Главный риск — ставка после льготного периода. Например, по данным на 09.04.2026, некоторые застройщики предлагают ипотеку под 0,11% на два года, но после этого срока требуется рефинансирование под рыночную ставку. Если к тому моменту ключевая ставка не снизится, платежи вырастут. По прогнозу ПСБ от 17.07.2026, ключевая ставка может достигнуть 12% только к концу 2027 года, а снижение будет идти с паузами. Также внимательно читайте условия о плавающих ставках и требованиях к страхованию — их изменение может увеличить стоимость кредита. Всегда рассчитывайте худший сценарий, прежде чем подписывать договор.

Частые вопросы

Стоит ли сейчас брать ипотеку или подождать снижения ставок? +

По данным на 17.07.2026, ожидается, что ключевая ставка по итогам 2027 года составит 12%, но снижение будет плавным и с паузами. Это значит, что ставки по ипотеке в ближайшее время вряд ли резко упадут. Решение зависит от вашей ситуации: если нашли подходящий вариант, можно оформлять, но закладывайте в бюджет возможное изменение условий.

Какие есть варианты, если я не прохожу по условиям стандартной семейной ипотеки? +

По данным на 23.06.2026, ГК ФСК совместно с банком МКБ запустила программу с расширенным лимитом до 30 млн рублей: первая часть до 12 млн — по ставке 5,9% годовых, всё сверху — по ставке 6% на первые два-три года. Также на 09.04.2026 были доступны квартиры с минимальным первым взносом и ремонтом в подарок, где ставка составляла 0,11% на 2 года или 5,9% на 4 года, но условия могли измениться — уточняйте в банке.

Что делать, если я уже одобрил ипотеку, но хочу получить скидку к ставке? +

По данным на 30.06.2026, банк Дом РФ продлил акцию со скидкой 1 п.п. за быстрый выход на сделку (ставка 16,3%) для клиентов, чьи документы по объекту банк получил до 29 июня. До 31 июля действовала скидка 0,6 п.п. (ставка 16,7%) на готовое и строящееся жильё. Проверьте, попадает ли ваша сделка под эти условия, и уточните актуальные предложения в банке.